徐家汇之战 新鸿基项目明年入市或将导致商圈洗牌

　　日前在香港举行2014/15财年的中期业绩发布会上，新鸿基主席兼董事总经理郭炳联透露，于2013年购得的上海徐家汇(002561,股吧)中心项目将在明年入市。

　　这对已经是上海（楼盘）标志性的商圈徐家汇区域将带来怎样的冲击，则是市场关注的焦点。而且由于该项目极大的体量，更有可能对城市商业格局带来变化。

　　另外原商圈内的业态将采取怎样的姿态来迎接这一大型项目，中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍就指出，该区域正处于快速调整的状态中。

　　他还认为，随着项目入市对城市层面有一定分流，但改变甚至颠覆城市商圈格局则很难，影响力不会大到城市级。

　　徐家汇中心入市　 

　　该徐家汇中心项目是新鸿基斥巨资所购得，此前新鸿基董事邓维聪在接受观点地产新媒体访问时表示，集团非常重视该项目，而且上海是新鸿基内地布局的重点区域。

　　2013年9月5日上午，上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节，在与九龙仓恒基联合体的竞争当中，新鸿基最终以总价217.7亿夺得该地块。成交楼面价37264.4元/平方米，溢价24.21%。

　　该地块入市以175.26亿元的起拍总价打破了上海最贵地块纪录，而该成交价格也成为2013年全国地王。

　　竞得该地块后，负责徐家汇中心项目的新鸿基地产代理执行董事董子豪介绍，整个徐家汇中心项目共分为4个地块，其中1、2、3号地块用于销售，4号地块将建3栋写字楼，其中1栋被规划为浦西第一高楼。

　　“2、3号塔楼我们将会销售，等完成40%面积的销售之后，预计收入会超过200亿港币。我们自己持有收租的部分主要在4号地块、商场、步行街以及酒店，大约占地42万平方米。”

　　在此次香港业绩会上，郭炳联介绍，目前(徐家汇中心)第一号地块在过年前就已经完成了楼面，现在开始建大楼，预计今年年底大楼的结构会完成，明年年底将会入货。

　　他进一步指出，第一期是华山路的交界部分，有30万平方尺的商业以及有16万平方尺的写字楼。

　　“第二号地块也在过年之后，开始做基础工程。剩下的第三号、第四号地块规划都已经完成了。今年年中就开始做装储工程。”

　　随着徐家汇中心逐步开工建设并迎来明确的开业节点，一幅敞亮的图景已然在望。而该地块在出让之前，与之关联的徐汇滨江地块同样迎来新变化。

　　早在1995年韩国大宇与徐汇商城曾共同出资1亿美元成立上海大宇，计划在该地块进行项目开发。随后历经亚洲金融危机及多次转手，后来徐家汇中心控制权归属于上实控股。

　　直到2013年5月，上实控股旗下上实城开宣布放弃该地块，将徐家汇中心的地块置换为徐汇滨江四幅地块，占地总面积约为8.32万平方米。

　　最新消息指，城开旭辉滨江地块将打造为滨江城开中心，建成一座总体量约50万平方米，涵盖办公、商业、文化、休闲等多产业的大型城市综合体。

　　2014年12月滨江城开中心举行项目动工仪式。不过上实城开最新对观点地产新媒体透露，该项目尚未进入施工阶段，同时也没有明确的开工时间。

　　商圈格局变动

　　随着徐家汇中心项目的入市日渐临近，上海原徐家汇商圈也以一种独特的状态面对该项目的面世。

　　公开资料显示，徐家汇中心项目总建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。

　　其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。面对这样一个超大体量项目，对该区域内的冲击自然不容小觑，区域内商业体也开始进行调整。

　　中原物业顾问研究咨询部总监宋会雍对观点地产新媒体指出，当前徐家汇商圈已经展开一些调整，包括清空电脑城部分，增加更多餐饮、游乐内容等。

　　虽然徐家汇中心将能发展为怎样的商业项目还为知，但区域内原有业态的举措却颇有应对“狼来了”的味道。而究竟是否会发展成“狼来了”的结局，仍要静待项目开发完成。

　　“徐家汇中心若是开出来，而且步调会更开放一些，必然会给原有业态带来不小压力。”宋会雍认为，区域现有的调整只是第一轮，若徐家汇中心迈的步子足够大，还将促使原有业态进行第二轮调整来应对。

　　“而且原先的商业部分也不能等着新鸿基的项目开业了再说，使得该区域处于快速调整的状态中。”宋会雍补充。

　　目前商圈内较有代表性的商业是上世纪90年代兴建的东方商厦、太平洋(601099,股吧)百货、中兴百货等传统百货业态；以及新世纪初兴建的港汇恒隆广场、美罗大厦等写字楼。

　　至于在新鸿基的打造下徐家汇中心进入该区域，市场则普遍持看好态度。有市场人士指出，“商圈内的消费力是足够支撑的，而且(徐家汇中心)与相邻的陆家嘴(600663,股吧)、南京（楼盘）路及淮海路商圈也有一定的空间间隔，不存在直面冲突。”

　　事实上宋会雍也表示，该项目面临的挑战并不多，与其他商圈有一定程度的错位，都是城市层面的竞争。

　　至于随着项目入市能够对城市商业格局带来多大的冲击，宋会雍认为，对城市层面有一定分流，比如相邻商圈有些客户间的扭转，但改变甚至颠覆城市商圈格局则很难，影响力不会大到城市级。

　　“能够上升到城市层面的话会是迪斯尼这样的项目，剩余的都是些区域型的。”宋会雍指出，绝大多数的消费力都是来自于区域，谁都不好颠覆谁。