杭州综合体正集中爆发 万达入驻填补科技城商业空缺

　　7月28日，余杭区政府官网爆出消息：万达广场正式签约未来科技城板块。这是万达集团继杭州城北万达广场之后，准备在杭州兴建的第二座万达广场。万达广场的入驻，让未来科技城再度成为不少购房者眼中的焦点，商业综合体对于板块价值的“凸显”作用也更加显而易见。据了解，未来科技城万达广场或将于2017年建成开业。

　　一个大型的商业综合体，往往可以撬动板块的价值点。这几年间，杭州大大小小的综合体也成井喷之势。它们既为所在区域的居民提供了各种便利，也成为各板块争夺潜在购房者的“利器”。

　　杭州大量综合体的出现，对所在板块具有怎样的意义？是否会出现过剩现象？就此，时报记者采访了一些专家，请他们一一作出解答。

　　商业综合体建设为板块助力

　　强有力的商业配套方便当地居民

　　对于板块而言，最具有影响力的并不是某个知名开发商的入驻，也不是某个高端楼盘的热销，而是有大型的商业综合体建成。

　　如申花板块，自2007年滨江在申花拿地，到之后滨江·万家花城热销，申花板块的地价、房价一路水涨船高。但是，申花板块一直以来都没有大型的商业综合体出现，甚至整个大城西也只有西溪印象城这一个大型的综合体，直到城西银泰城在2013年下半年开业后，申花板块才迎来了一个价值爆发点。

　　记者从住在杭州网上了解到，申花板块从2007年滨江拿地后首开至2013年城西银泰开业几年中的价格变化：2007年滨江·万家花城一期首开的均价为8000元/平方米，2008年橡树园开盘时均价为13000元/平方米。

　　2009年，位于萍水街上的城西银泰城正式动工。银泰在杭州人心目中的地位不言而喻，凭借这个体量达40万方、在当时号称杭州最大的商业综合体，申花板块的价格体系得以重塑，无论是住宅单价还是商铺租金都翻倍增长。

　　到2010年上尚庭开盘的时候，均价已经达到24000元/平方米；2011年东方福邸开盘，均价达到27000元/平方米；到2013年4月天阳·尚景国际首开的时候，均价在22000-25000元/平方米之间，而申花板块的楼盘价格在最顶峰时甚至接近30000元/平方米。

　　对于申花板块而言，银泰城的入驻自然就成为撬动板块价值井喷的一个最大契机。这一点，从2013年银泰城开业后周边楼盘对于银泰城的突出介绍就可见一斑。

　　除城西银泰城之外，申花在未来还配有一个80万方的蓝孔雀综合体。两大商业综合体的建成，对于板块而言自然是最佳助力。

　　与申花板块出现相同模式的还有华丰板块。在中大·银泰城开业之前一直都没有较为大型的商业综合体，在体量上仅次于申花银泰的中大·银泰城开业，无疑给这个板块提供了强有力的商业配套。

　　城北万达的开业，也成为了城北板块的一大“助攻”。记者在周末时候走访城北某楼盘，有购房者表示，因为周边有万达广场，购物比较方便，所以才想来这里买房。

　　未来科技城仍缺商业项目

　　万达入驻将满足更多消费需求

　　汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，目前未来科技城的商业综合体仍旧是有所缺乏的。

　　在万达确定进入未来科技城之前，未来科技城中的一些商业综合体已经初现规模。据记者不完全统计，未来科技城中的大型商业综合体包括西溪银泰城、赛银国际、海港城等。此外，西溪印象城也在距离未来科技城不远的地方。仅对于未来科技城而言，内部的商业综合体与其他板块相比似乎并不算少。

　　尽管如此，在陈焕春看来，未来科技城目前的综合体并不算很多。“从整个大城西板块来说，可能会有一些大型的商业综合体，比如城西银泰城、西溪印象城等，但是未来科技城板块处在一个更偏西面的地段，并且与老余杭毗邻，所以整一个板块的人口数量其实是比较大的。因此，仅仅依靠西溪印象城或者城西银泰，满足不了整个未来科技城板块的消费需求，因为未来科技城板块对于商业综合体的需求量也是比较急切的。”

　　记者从透明售房网上看到，目前未来科技城中共有十余个楼盘在售或者待售，其中包括新城·西溪逸境、富力·西溪悦居、绿城·西溪融庄、大华·西溪风情、欧美金融城（EFC）等多个较为热销的楼盘，其余还有如富力十号等待售项目，整个板块的体量较大，而海创园和淘宝城的进驻也给未来科技城带来了大量的客群。

　　从这一点看，未来科技城的商业综合体就目前来说还是有些“不够看”。陈焕春对此也提到，万达广场的进驻仍然会成为这一板块的焦点话题，这一点也说明未来科技城板块对于大型商业综合体还有一定的需求。

　　对于万达的入驻，陈焕春表示，万达广场对于整个未来科技城板块仍旧有一个非常大的助力作用。未来科技城目前对于商业综合体仍有欠缺，万达的入驻可以满足更多人的消费需求。

　　综合体加速发展有利于商圈成型

　　杭州正处在综合体集中爆发期

　　近几年，杭州的商业综合体发展极为迅速。从前几年综合体的稀缺，到如今不少板块都已经有了建成或待建的商业综合体。如申花板块的城西银泰城、城北板块的万达广场、华丰板块的中大·银泰城等，在这几年里纷纷建成开业，也给这些原本缺乏商业综合体的板块增加了“热度”。

　　综合体的不断发展，让城北、下沙、翁梅、临平等一些原本冷清的板块逐渐开始有商圈的形成，这对于板块而言无疑有着非常大的助力作用。

　　如一直缺乏商业综合体的城北板块，在近一两年间迎来了运河上街、水晶城、万达广场、中大银泰城等商业项目的开业。此外，位于万达广场附近的奥特莱斯也预计在今年下半年开业。

　　还有如滨江板块，今年也将迎来星光大道二期、滨江龙湖天街等商业项目的开业运营，而这些商业项目将会在滨江板块内形成一个辐射面较大的滨江商圈。

　　此外，在之前配套一直稀缺的翁梅板块，今年也迎来了宜家的开业。这也意味着翁梅板块内的商业配套正在逐渐“丰富”起来。

　　对于板块而言，大型商业综合体对板块价值的提升是一项非常重要的助力，甚至有楼盘因为周边的大型综合体的建成而在价格上略微有所上涨。

　　但是，大量商业综合体的发展，是否会给杭城的商圈带来商业过剩？

　　陈焕春认为，目前杭州的商业综合体并没有达到一个“过饱和”的状态。“杭州这两年一直都在发展商业综合体，有些板块的综合体建设已经有不错的进展。对于一个城市来说，都会经历这样的阶段，包括杭州也是。从早两三年前的集中短缺，到现在集中发展，都是一个正常的现象。”

　　陈焕春表示，虽然目前商业综合体出现集中爆发的情况会让人感觉比较“痛苦”，但是这些综合体未来能够给板块带来的前景十分可期。