宋涛:商业地产不是一锤子买卖 推陈出新才能寻求出路

　　截至2014年年底，武汉购物中心总规模达到470万平方米。统计数据表明，2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而武汉又以8个项目总计100万平方米的交付面积，甩开北上广深等一线城市，成为去年国内的“商业之王”。并且，未来几年，这种疯涨的势头还将延续。数据显示，随着大量购物中心陆续开业运营，按新增规模推算，到2017年，武汉购物中心规模将位居全国第四位，仅次于上海、成都和沈阳。

　　近日，“我不是大佬”栏目对浦江(中国)商业策划部策划总监宋涛进行了独家专访。他曾成功主持策划王家湾中央生活区、华润五彩城(北京)、金岛金桥壹号等多个知名项目。我们与之探讨武汉商业地产行业发展，分享其实战经验。(文/张梦倩)

　　进入房地产行业15年，从销售到如今浦江(中国)的商业策划部策划总监，科班毕业的宋涛这一路走来，踏实又坚挺。讲到他2000年刚毕业进入房地产那会儿，是房地产的黄金十年，第一份工作是销售，“每天朝九晚五的上班，房子根本就不愁卖”，这是宋涛回忆时的感慨。但是，像如今的年轻人一样，那时的他也渴望拥有自己的一份事业，中途“下海”的宋涛离开了房地产一段时间后在2009年再次回归，这次是真正的踏入了商业地产这个行业。

　　商业地产“三要素” 缺一不可

　　“商业地产不是一锤子买卖 !”整个采访过程中，宋涛一直这样强调着。“商业地产相比较住宅而言，更注重它的后期运营，这其中有三类关键人群：商铺投资者、经营者以及消费者。”他用“流通”这两个字来形容当今的商业地产特性。“但是就武汉现在的商业情况来说，并没有到达一个城市运营的理念，这就会导致很多商铺最终结果只是单纯卖掉，而后期运营已经被忽视掉了。”

　　自2008年正式开街以来，武汉光谷步行街在短短数年内发展成为光谷最繁华的商业购物中心。但是，在传统商业体整体凋敝的大势之下，光谷商圈的繁华已不比当年，商户的经营情况也是每况愈下。“交通便利是把双刃剑”宋涛说道，“地铁开通把武汉三镇都联系起来了，从光谷到江汉路才半个多小时，人们对商业可选择性越来越广泛”。

　　当然，悬在商户头上的“双刃剑”还有一把，那就是“返租”，“武汉大多数的商业地产都在采用‘返租模式 ’来吸引投资者，这样既省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，也让开发商通过零售产权，短期内回收大量资金，保证工程建设的顺利进行和物业的正常营运。”宋涛沉着道“这种模式的风险性是很大的”，在“返租销售”经营模式下，开发商将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实问题。“在未来一段时间内，这种模式都将存在争议。”

　　十年磨一剑 商业地产困难重重

　　作为在商业地产里有梦想的人，“合适的开发商，以自己的理念，不为利润出发，做出知名项目 ”，这是宋涛心中的“理想国”。

　　一个商业地产做好需要多长时间?宋涛给的回答是，“十年”。然而这对于武汉现在的商业地产来说是很难做到的。“人这一生会做很多的项目，但是很难做到让整个武汉市人全部认识的，这里面关系的链条太多，影响因素也很多”，宋涛说的因素包括了人力、物力以及房地产商的资金周转等等。“商业地产是一个回收缓慢的过程，一旦投入进去，不管是招商还是销售，只有商业一步步走向成熟，商业的价值才能得以体现。”

　　在商业地产这一块占主导的必须是开发商，他们会评估自己的实力做出决策，通过什么方式来获取最大的利润。“把一个商业体运营好，通常需要花五年、七年甚至更长的时间。商业运营得好，商业价值会成倍的提升，原来两个亿的商业可能会变成五个亿甚至十个亿;但商业运营得不好，前期投资成本都不见得能收回，更别提收益了。所以对于普通开发商来说，真正的商业运营投资周期太长，风险太大，不如直接销售来得实在 。”

　　武汉商业待发展 传统商业地产“同质化”

　　“现在国家政策大力扶持小额金融公司，老百姓更愿意将手头上的资金投入到投资额相对较小、风险可控的领域，商铺投资者被大量分流，‘一铺养三代’的说法已经成为历史。但对于政府在批地方面，在规划指标上或多或少会有一定商业指标。商业体量的不断增加、投资客群的减少，如何寻找更多的商业投资群体，这对于代理公司而言又是一个重大挑战。”然而，这也是展现代理公司“真本事”的时候，在对市场的掌握与专注度方面，宋涛称浦江(中国)立足房地产代理这个行业最大的优势之一就是风险评估能力，真正站在开发商的角度，做出既更有利于城市发展、能够被消费者所接受的商业体，又能降低开发商投资风险;另一个大优势是浦江强大的资源平台以及员工执行力。这样的浦江(中国)在武汉本土代理公司里排第一，不足为奇。

　　武汉商业地产高密度的开发，最让宋涛担心的弊病是传统商业同质化问题。对此，宋涛总结到：“商业地产是个开放的行业，在前期策划的时候就需要考虑到未来招商的问题，而招商就需要考虑经营者和消费者需求，把对市场调研、项目设计以及后期招商运营，三者一体化，这样商业地产运营的成功率才会大大提高。 ”